2024-09-07 11:05:02 0
中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者|張洽棠
2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確了中國樓市的發(fā)展方向,強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,并提出要加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓,規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上又進(jìn)一步重申要“因地制宜,多舉并措,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
房天下董事長莫天全在接受中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者采訪時表示,這表明了中央對住房問題和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重視,要著重解決好大城市的住房問題的決心。
莫天全認(rèn)為,目前存在的問題是房地產(chǎn)市場集中度越來越高。
第一,二手房市場的集中度不斷提高,可能導(dǎo)致壟斷的出現(xiàn),給房價帶來不良影響。根據(jù)中國人民大學(xué)教授張秀智和清華大學(xué)教授林志杰對19個城市共同研究成果,按照2019~2020年期間月交易數(shù)據(jù),不同能級城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場占有率如下:其中,北京排名第一的經(jīng)紀(jì)公司的市場占有率近50%,成都排名第一的經(jīng)紀(jì)公司的市場占有率超過60%;如果計算單個城市前4家經(jīng)紀(jì)公司的市場占有率之和,19個城市中有7個城市的市場占有率超過50%,其中,太原超過80%、北京超過78%、成都超過71%、深圳超過62%。越是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場集中度高的城市,其房源信息越是大量集中在頭部經(jīng)紀(jì)公司手中,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場壟斷性越高,買方和賣方的議價能力也越弱。
張秀智和林志杰的研究成果證實了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場集中度與二手房價格之間的關(guān)聯(lián)性:一是位居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場前四位的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所占市場份額(即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場集中度)每增加1%,二手房價將提高0.2%。以北京為例,若前四大經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場份額合計增加10%,二手房均價將提高1112.20元/平方米(2%)。二是能級越高的城市(比如北京、上海),其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場集中度與二手房價格之間的關(guān)聯(lián)度更強(qiáng),市場集中度對二手房價的提升作用越大。也就是說,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場集中度對二手房房價的影響作用,在大城市中更加明顯。
第二,市場集中度越來越高的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),讓部分新房市場的中介費(fèi)高達(dá)5%~10%。近3年來,經(jīng)紀(jì)公司大規(guī)模進(jìn)入新房市場,改變了傭金1%左右的傳統(tǒng)新房市場代理模式。新房市場一、二手聯(lián)動的“新銷售模式”,在一定程度上“綁架”了開發(fā)商和購房者,部分新房市場的中介費(fèi)高達(dá)5%~10%,少數(shù)樓盤的中介費(fèi)甚至出現(xiàn)極不正常的10%以上的中介費(fèi),扭曲了新房市場的正常運(yùn)行。本來相對透明、標(biāo)準(zhǔn)的新房市場,中介費(fèi)用卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二手房市場,是不符合邏輯的現(xiàn)象。特別是新房、二手房市場中介行業(yè)集中度的不斷提升,加劇了新房市場和二手房市場交易模式和交易費(fèi)用的扭曲,最終受損失的是購房者。
對此,莫天全建議建立國家住房市場監(jiān)管機(jī)構(gòu),抑制房地產(chǎn)市場壟斷出現(xiàn)。一是,組建國家住房市場監(jiān)管機(jī)構(gòu),依照相關(guān)法律、法規(guī),因城施策,監(jiān)督、管理、調(diào)控各地房地產(chǎn)市場,預(yù)防部分城市逐漸形成的開發(fā)及中介機(jī)構(gòu)高市場占有率的壟斷格局,加強(qiáng)對寡頭企業(yè)的監(jiān)管,保障行業(yè)回歸到健康有序的競爭中來。
二是,建立科學(xué)合理的國家住房市場監(jiān)管制度。行業(yè)主管部門與市場監(jiān)管部門通過設(shè)立房地產(chǎn)市場壟斷程度評價指標(biāo),定期監(jiān)測全國各城市房地產(chǎn)市場,制定房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷認(rèn)定制度,為消除行業(yè)壟斷提供數(shù)據(jù)支撐。國家住房市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)有法可依、有規(guī)可循,讓所有住房市場的參與者在接受統(tǒng)一監(jiān)管的同時,也得到相應(yīng)的政策支持和保護(hù),保障住房市場有序競爭,確?!胺孔〔怀础?,住房交易相關(guān)服務(wù)費(fèi)用合理,穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機(jī)制,推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
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