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中國經(jīng)濟導報記者|張洽棠

“二零二一年一季度，北京商業(yè)地產市場持續(xù)平穩(wěn)運行，各個行業(yè)的租賃需求均逐步回升，為整體市場的復蘇進程傳遞出積極的信號?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩近日在京表示。在當前租金低迷的市場環(huán)境中，辦公樓租戶的升級和搬遷類需求活躍。投資人積極尋求出手機會，一季度取得多宗商業(yè)地產項目成交，且有眾多交易在談。在零售地產市場，餐飲行業(yè)需求大幅增長，多個知名餐飲品牌首次進京；在國際旅游持續(xù)受限的環(huán)境及政策的鼓勵下，境內免稅購物開放，備受市場關注。工業(yè)物流地產租賃需求保持平穩(wěn)，租金穩(wěn)步回升。

商業(yè)地產投資活躍度較高

企業(yè)租戶升級與搬遷需求推動一季度租賃活動的回升，部分緩解市場壓力。大健康行業(yè)需求保持活躍，其升級搬遷活動為市場持續(xù)注入活力。同時，IT公司仍為市場需求的中堅力量，本季度租賃活動從傳統(tǒng)科技行業(yè)聚集區(qū)進一步外溢，輻射至北京全市范圍。
租金持續(xù)下探，但在連跌數(shù)個季度后，降幅有所收窄。一季度，整體市場租金環(huán)比下降1.9%，同比下降8.4%?！斑^去幾個季度內，部分項目業(yè)主不斷通過較低租金吸引租戶入駐，目前已實現(xiàn)較高出租水平及穩(wěn)定的項目表現(xiàn)。隨著本季度市場需求的回升，此類項目對未來復蘇前景抱有信心?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產部總監(jiān)張斯亮表示，“預計未來幾個月市場需求活躍度將進一步提升，市場氛圍及情緒將逐步趨于謹慎樂觀的態(tài)度，而部分業(yè)主低租金的租賃策略或將出現(xiàn)大幅調整?！?br/>投資者持續(xù)對北京商業(yè)地產的投資機會保持高度關注。其中，隨著辦公樓租賃需求逐步回暖，辦公樓資產的投資熱度居高不下。同時，擁有豐富零售資產管理經(jīng)驗的運營商也在尋求零售地產的收購機會。從另類投資角度來看，工業(yè)物流市場持續(xù)受到關注，數(shù)據(jù)中心資產吸引力極高?！半S著更多可交易資產逐步在市場中涌現(xiàn)，投資者積極在全市范圍內尋找機會，展現(xiàn)了對北京市場未來增長的信心?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示：“北京仍為投資者最為青睞的投資目的地之一，預計二零二一年投資市場將表現(xiàn)優(yōu)異，成交總額或將顯著超越去年水平?！?br/>
商業(yè)租賃需求回升

一季度，零售市場租賃需求穩(wěn)步回升，餐飲行業(yè)迎來復蘇。熱門連鎖餐飲品牌紛紛拓展市場，接連開設新店，同時多個高端餐飲品牌本季度首進北京，推動大面積的餐飲鋪位租賃需求。比如，來自深圳的GagaGarden在北京太古里南區(qū)開設北京首店。配飾類零售商本季度在市場中快速布局，助推市場租賃需求回升。在資本的推動下，熱門飾品集合店BA飾物局在北京朝陽合生匯開設北京首店，時尚飾品品牌潘多拉和KingBaby也在市場中活躍擴張。
北京市區(qū)范圍內購物中心租賃需求有所回暖，市區(qū)市場和郊區(qū)市場表現(xiàn)分化加劇。一季度，市區(qū)租金降幅收窄，環(huán)比下降2.6%。而郊區(qū)大部分項目仍面臨較大空置壓力，業(yè)主持續(xù)下調租金水平，環(huán)比租金跌幅達到3.9%。仲量聯(lián)行北京研究部董事紀明表示，預計中短期內市區(qū)市場的復蘇將持續(xù)優(yōu)于郊區(qū)市場，全年租金同比降幅將低于5%；而除一些領先的優(yōu)質項目，大部分郊區(qū)購物中心將持續(xù)承壓。
第三方物流和貨運公司的租賃需求依舊占據(jù)主導，生鮮超市等從疫情中獲益的需求方積極尋求租賃空間。一季度，冷鏈租賃需求明顯增長，部分業(yè)主計劃盡快對冷庫進行升級改造來滿足市場，吸引潛在租戶。
穩(wěn)健的市場需求與低空置的市場環(huán)境推動租金小幅增長。一季度整體租金水平逐步回暖，環(huán)比上調0.9%，延續(xù)2020中旬開始的緩慢增長趨勢。不少業(yè)主抓住準確時機合理上調租金水平。然而，仍有部分面臨較高空置壓力的業(yè)主提供租金折扣，以盡快去化空置面積?！岸愣荒瓿酰靡嬗谝咔閭鞑サ挠行Э刂婆c疫苗接種的普及，大部分業(yè)主對市場的憂慮與壓力相比2020年大幅減輕?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示，隨著項目運營全面回歸正軌，加之宏觀經(jīng)濟持續(xù)恢復，業(yè)主重振信心，積極尋求合適時機提高租金。因此，預計北京市租金水平將持續(xù)回升。