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中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者|潘曉娟

隨著一些市場(chǎng)上存量資產(chǎn)逐漸進(jìn)入老化周期，業(yè)主和投資者需要重點(diǎn)關(guān)注如何增加收入和節(jié)約成本。據(jù)仲量聯(lián)行估算，亞太區(qū)位于核心地段的投資級(jí)別物業(yè)中，有約一半的樓齡已超過(guò)20年。也就是說(shuō)，由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的老化或績(jī)效表現(xiàn)欠佳，有約400億美元的資產(chǎn)價(jià)值有待釋放。而在中國(guó)，以上海中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)為例，在其約690萬(wàn)平方米的總存量中，有近1/4的辦公樓樓齡已超過(guò)15年，資產(chǎn)升級(jí)改造潛力巨大。
仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《釋放房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值》報(bào)告指出，由于房地產(chǎn)用戶(hù)的行為模式和需求偏好都發(fā)生了變化，如果不及時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)提升，一些辦公樓、購(gòu)物中心以及住宅物業(yè)或?qū)⑹ヒ酝母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
該報(bào)告顯示，老化“過(guò)時(shí)”辦公樓的租金較之管理完善的新辦公樓要低10%~40%左右。這些資產(chǎn)的能源和維護(hù)系統(tǒng)也往往處于低效運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，運(yùn)營(yíng)成本也隨之增加，這些因素都促使投資者和業(yè)主積極考慮對(duì)老舊資產(chǎn)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)和實(shí)施資產(chǎn)提升策略。
仲量聯(lián)行亞太區(qū)資產(chǎn)提升解決方案部總監(jiān)安德魯·麥克弗森（AndrewMacpherson）表示，新冠肺炎疫情改變了市場(chǎng)的格局和用戶(hù)的期待，許多存量資產(chǎn)的價(jià)值較疫情前出現(xiàn)了下滑。為了保持資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，吸引租戶(hù)并滿(mǎn)足租戶(hù)不斷變化的需求，業(yè)主和投資者愈發(fā)認(rèn)識(shí)到資產(chǎn)提升的重要性。資產(chǎn)提升可以是對(duì)設(shè)計(jì)的完善，也可以是大規(guī)模的升級(jí)改造，甚至是對(duì)辦公樓整體進(jìn)行重新定位或用途的改變。
當(dāng)前，人們對(duì)健康與福祉、人性化體驗(yàn)、可持續(xù)發(fā)展和科技賦能都有了更高的要求，仲量聯(lián)行認(rèn)為，以下五個(gè)資產(chǎn)類(lèi)別目前都具有資產(chǎn)提升的巨大潛力：
辦公樓——辦公空間需要適應(yīng)安全辦公和靈活辦公等全新的工作理念，滿(mǎn)足租戶(hù)對(duì)健康設(shè)施的需求，以及應(yīng)對(duì)收費(fèi)模式的變化。
零售地產(chǎn)——電子商務(wù)領(lǐng)域的蓬勃發(fā)展使得傳統(tǒng)零售商的店鋪面積和空間使用率降低，購(gòu)物中心必須迅速應(yīng)對(duì)這一變化。租戶(hù)組合也在發(fā)生改變，餐飲服務(wù)和體驗(yàn)式零售業(yè)態(tài)將顯得尤為重要。
工業(yè)地產(chǎn)——消費(fèi)者對(duì)“即日達(dá)”的配送需求、日益提高的機(jī)器人使用率和自動(dòng)化水平和不斷提升的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，這些都促使倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)在不斷革新。未來(lái)，電動(dòng)汽車(chē)和無(wú)人機(jī)的普及使用也會(huì)對(duì)物流領(lǐng)域產(chǎn)生重大影響。
酒店——一些較為老舊的酒店正被改造為長(zhǎng)租公寓或服務(wù)式公寓，另有一些則在快速應(yīng)用房地產(chǎn)科技來(lái)提升運(yùn)營(yíng)效率。
住宅——長(zhǎng)租公寓、老年公寓、學(xué)生公寓、綜合用途開(kāi)發(fā)以及適應(yīng)其他生活方式的住宅產(chǎn)品將迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。
“緊跟市場(chǎng)趨勢(shì)，關(guān)注創(chuàng)新成果，并善用數(shù)據(jù)和標(biāo)桿分析，將有助于投資者制定最佳資產(chǎn)提升策略，從而提升資產(chǎn)的績(jī)效和價(jià)值?！卑驳卖敗溈烁ド治稣f(shuō)，在特定投資期內(nèi)，投資者和樓宇業(yè)主最大的挑戰(zhàn)在于確定最理想的升級(jí)改造規(guī)模和范圍并加以實(shí)施，如此才能獲得最佳的投資回報(bào)。