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中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者|潘曉娟

在過(guò)去的5年，包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等在內(nèi)的物流地產(chǎn)成為了房地產(chǎn)投資者關(guān)注度越來(lái)越高的資產(chǎn)類別，這一趨勢(shì)也延續(xù)到了二零二一年。特別是近期，遠(yuǎn)洋資本收購(gòu)紅星美凱龍旗下物流地產(chǎn)包、蘇寧易購(gòu)聯(lián)手普洛斯成立38億元物流地產(chǎn)基金用于收購(gòu)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目、保德信房地產(chǎn)完成兩筆中國(guó)物流地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)等，在市場(chǎng)上引發(fā)了廣泛關(guān)注。
根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年物流資產(chǎn)在中國(guó)房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)中的份額從之前的5%左右大幅提升到了10%~12%，投資額則較2019年猛增了77%。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人龐樹(shù)東表示，事實(shí)上，在全球各大城市，物流地產(chǎn)的資本化率都高于辦公、零售等其他商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)。國(guó)內(nèi)外投資者對(duì)中國(guó)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的青睞，一方面印證了市場(chǎng)對(duì)此類資產(chǎn)的旺盛需求，另一方面也揭示出，物流地產(chǎn)在未來(lái)可預(yù)期的一段時(shí)間內(nèi)，投資價(jià)值和潛力仍然巨大，必將繼續(xù)獲得投資者的關(guān)注。

物流資產(chǎn)吸引力得到提升

據(jù)了解，近期促使物流地產(chǎn)成為投資關(guān)注的原因是多方面的。首先，在新冠肺炎疫情的背景下，各主要經(jīng)濟(jì)體紛紛出臺(tái)量化寬松政策，向市場(chǎng)注入流動(dòng)性，以期推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇。如此一來(lái)，各類投資機(jī)構(gòu)熱情高漲，投資意愿和需求更加迫切。作為保值增值的重要工具，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)都因此火熱起來(lái)，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格有了明顯的漲幅。其次，在疫情的沖擊下，辦公物業(yè)空置率走高和租金下探的趨勢(shì)可能要持續(xù)到二零二二年甚至2023年；而即便是在疫情前，激烈的競(jìng)爭(zhēng)格局就對(duì)零售業(yè)主的運(yùn)營(yíng)能力提出了較高要求。因此，尋找投資機(jī)遇的專業(yè)投資者便將目光投向了受疫情影響較小、且運(yùn)營(yíng)門(mén)檻相對(duì)較低的物流地產(chǎn)。
最重要的一點(diǎn)在于，電商行業(yè)在疫情期間的逆勢(shì)爆發(fā)性增長(zhǎng)讓物流地產(chǎn)因此受益。租金水平不跌反升使物流地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域展現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)性，從而帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的快速擴(kuò)張。

各地物流項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度加快

作為國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的重點(diǎn)行業(yè)之一，乘著電商、新零售等數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新業(yè)態(tài)的推動(dòng)，加之公募REITs所帶來(lái)的資本加持，物流地產(chǎn)未來(lái)的增值空間不可限量。在物流領(lǐng)域，中國(guó)正展現(xiàn)著“迅速追趕”的本色，各地物流項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度不斷加快。
仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，二零二一年中國(guó)物流地產(chǎn)新增供應(yīng)面積將突破1千萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史新高，為市場(chǎng)增添大量供給。需求旺盛、資本涌入、政府支持等一系列積極因素印證了物流地產(chǎn)的光明前景。但與此同時(shí)，持續(xù)走高的價(jià)值和預(yù)期中一定規(guī)模的新增供應(yīng)是否會(huì)對(duì)收益率形成壓力，也讓部分業(yè)內(nèi)人士有所擔(dān)憂。
龐樹(shù)東表示，在短期內(nèi)，此前取得較高收益率的物流地產(chǎn)在收益表現(xiàn)方面出現(xiàn)一些回調(diào)的可能性是存在的，但影響將會(huì)比較有限。大量資金注入和強(qiáng)韌的市場(chǎng)需求將會(huì)抵消收益緊縮，物流資產(chǎn)的收益率將得到支撐，在通脹預(yù)期下甚至仍有上漲空間。今年下半年，市場(chǎng)或許會(huì)見(jiàn)證更多物流地產(chǎn)大宗交易的誕生。

物流投資盯準(zhǔn)二三線城市

長(zhǎng)期來(lái)看，隨著中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，居民的商品消費(fèi)需求不斷升級(jí)，中國(guó)的物流市場(chǎng)將進(jìn)一步發(fā)展壯大，物流地產(chǎn)市場(chǎng)也將因此繼續(xù)受到投資者的追捧。而與商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的其他業(yè)態(tài)共通的是，地理位置對(duì)于物流項(xiàng)目能否取得成功也發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，地處重要交通節(jié)點(diǎn)，臨近港口、鐵路和公路等關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施的物流地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)樽銐蚩拷M(fèi)者，能夠在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品交付，勢(shì)必將在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。
而在區(qū)域方面，目前國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了以京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角和成渝等大型城市群為依托、多個(gè)核心物流樞紐并存的格局，截至2020年，中國(guó)70%的非保稅高標(biāo)庫(kù)存量資源均集中于此。
“雖然一線城市坐擁靠近市場(chǎng)的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)，但土地資源較為稀缺，投資和運(yùn)營(yíng)成本較高?！饼嫎?shù)東分析說(shuō)，相比之下，位于交通主干線、大動(dòng)脈上的二三線城市，以及一線城市周邊的衛(wèi)星城，如蘇州、昆山、惠州、東莞等地的物流地產(chǎn)將會(huì)展現(xiàn)出越來(lái)越誘人的投資價(jià)值。正如今年以來(lái)，投資者紛紛落子布局所印證的那樣，前景看好的中國(guó)物流地產(chǎn)有望持續(xù)獲得國(guó)內(nèi)外投資者的青睞。